مستأجر تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، حق حبس دارد و ملزم به تخلیه نیست، مگر اینکه موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند. همچنین موجر به هیچعنوان حق ندارد بهطور یکجانبه و خودسرانه مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند و باید برای مطالبه خسارت، دادخواست تقدیم دادگاه کند.
🔸 اقدامات قانونی مستأجر در صورت امتناع موجر از استرداد ودیعه
به محض پایان مدت قرارداد اجاره و امتناع موجر از استرداد ودیعه، نخستین اقدام قانونی مستأجر، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. مستأجر باید در متن اظهارنامه صراحتاً اعلام کند که مدت قرارداد منقضی شده، ملک تخلیه و آماده تحویل است و از موجر دعوت کند که در تاریخ و ساعت مشخصی جهت تحویل گرفتن کلید و همزمان، پرداخت ودیعه اقدام کند. این اقدام، تاریخ دقیق مطالبه رسمی را جهت مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مستند میسازد.
🔸 حق حبس مستأجر و زوال آن با تودیع ودیعه در صندوق دادگستری
تخلیه ملک و استرداد ودیعه، تعهدات متقابل و همزمان هستند و مستأجر حق حبس دارد تا زمان تودیع وجه توسط موجر، ملزم به تخلیه نیست. اما اگر موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند و قبض آن را به مرجع اجرا ارائه دهد، حق حبس مستأجر زایل میشود.
🔸 ممنوعیت کسر خودسرانه ودیعه بابت خسارت ادعایی
موجر به هیچعنوان حق ندارد بهطور یکجانبه مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند. موجر باید همزمان با تودیع کل مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت خود را تقدیم دادگاه کند. اجرای احکام صرفاً به میزان مبلغ مورد ادعا در دادخواست از پرداخت وجه به مستأجر خودداری میکند و پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی، طلب موجر را کسر میکند.
🔸 دادخواست مطالبه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه
خواسته حقوقی مستأجر، دادخواست مطالبه وجه ودیعه به انضمام خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی است مبنای محاسبه خسارت تأخیر تأدیه، رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مصوب ۱۴۰۳/۰۵/۱۶ است که بر اساس تناسب تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از تاریخ مطالبه/تخلیه تا زمان پرداخت واقعی محاسبه میشود.
🔸 نقشه راه عملیاتی مستأجر برای کاهش ریسکها
ارسال اظهارنامه رسمی بلافاصله پس از انقضای قرارداد، ثبت دادخواست تأمین دلیل در صورت عدم همکاری موجر برای تحویل گرفتن ملک، تودیع کلید در شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح و دریافت قبض آن، و سپس طرح دادخواست مطالبه وجه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه.
🔸 اشتباهات مهلک مستأجر
مستأجران از تحویل دادن کلید بدون دریافت رسید مکتوب یا بدون تودیع رسمی، امضای فرم تسویهحساب کامل پیش از دریافت واقعی پول، و سکونت بدون مجوز در ملک پس از تودیع وجه توسط موجر، خودداری کنند.
🔸 ضمانت اجرای مطالبه اجارهبهای بیش از سقف مقرر
در صورتی که موجر بیش از سقف مجاز مقرر دریافت کند، مستأجر میتواند نسبت به مطالبه و استرداد وجوه اضافهپرداختی تا پنج سال پس از پرداخت اقدام کند. سقف یکسان ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۵ ناظر بر تمدید قرارداد مستأجر موجود است و در قراردادهای جدید، ضوابط مصوب شورای مسکن استان مربوط باید بررسی شود.